Locatif ancien
L'investissement locatif consiste à acheter un logement existant, avec ou sans crédit, pour en tirer des loyers. L'investissement dans l'ancien demande une bonne connaissance du marché immobilier. Il est préférable d'acheter près de son domicile afin de faciliter la gestion de la location.
Fiscalité :
Si l'on est peu imposé, l'achat immobilier à crédit est un bon moyen de se constituer un patrimoine en remboursant les mensualités de l'emprunt grâce aux loyers.
Les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus de la location sont soumis à déclaration de revenus fonciers sous le régime des frais réels, ou alors, sous le régime simplifié du micro-foncier qui prévoit un abattement forfaitaire de 30% pour les loyers inférieurs à 15 000 euros par an.
Les travaux de rénovation sont déductibles des loyers. Ainsi, les propriétaires fortement imposés peuvent créer un déficit foncier qui réduit leur impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 euros par an.
Pour qu'elles soient déductibles, les dépenses doivent être engagées en vue de l'acquisition ou la conservation du revenu, payées au cours de l'année d'imposition et être justifiées. Sont pris en compte : les intérêts d'emprunt pour l'achat ou pour travaux ; les honoraires de gestion (au syndic) et de location ; l'entretien et les réparations ; les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ; le diagnostic technique obligatoire ; les impôts fonciers (sauf ordures ménagères) ; les primes d'assurance habitation et loyers impayés ; les frais de procédure ; 20 euros annuels par local loué.
Attention les dépenses pour des travaux importants (démolition, reconstruction, agrandissement), ne sont pas déductibles fiscalement.
Conseils :
L'investissement locatif ancien peut se révéler risqué : loyers impayés, dégradations et moins-value à la revente si le marché chute. Il est conseillé de louer un logement pendant au moins 15 ans pour éviter l'imposition sur la plus-value à la revente.
